664444香案马会管家婆 肯尼迪·威尔逊对其投资组合举办了微调

机电学院浏览次数:  发布时间:2019-12-08

  威廉·麦克莫罗(William McMorrow)和他的共同人收购肯尼迪·威尔逊(Kennedy Wilson)依然30年了。当时,这家拍卖公司正在南加州唯有一间办公室、11名员工和5.7万美元的本钱。时候速进到2018年,这家环球公司正在环球具有27个处事处,资产遍布美国西部多个市集囊括西雅图和振发愤展的爱达荷州博伊西等热门区域,以及英国的爱尔兰,西班牙等等。

  McMorrow现正在是Kennedy Wilson的首席履行长,他向贸易地产高管供给了他对公司他日几年目的、西海岸增进市集和欧洲办公室投资境遇的意见。

  麦克莫罗:咱们正正在主动繁荣,咱们心愿与其他少许机构投资者作战多种互帮干系。咱们确实信任,虽然咱们正正在扩充生意,咱们仍正在投资大方资金正在咱们依然具有的地产邻近的土地上,目前咱们有近15亿美元正正在设置中。咱们正正在都柏林的道富街大厦(State Street building)邻近的5英亩土地上设置一个耗资5亿美元的多性能开荒项目,名为“首都船埠”(Capital Dock),租期为15年。咱们依然具有390处房产的总共权,况且都是大房产,于是咱们不绝地把资金参加个中,增添收入起原。”

  除了咱们依然具有的资产以表,咱们连续正在提神机遇。无论是股票、艺术品、房地产仍是珍稀产物市集,这些资产种另表价钱都正在上涨,于是你必需幼心,不要买入那些从持久来看没故道理的资产。

  因为咱们的范畴和限度,咱们老是能找到机遇。旧年,咱们采办了代价13亿美元的资产,略低于前年。咱们均匀每年采办30亿美元的资产。我思本年咱们不妨会正好领先旧年的销量。但旧年,咱们也出售了19亿美元的资产,于是咱们是净卖家。

  2017年10月,正在最初公告的6个月后,Kennedy Wilson落成了与Kennedy Wilson Europe (KWE)的团结,缔造了一个代价80亿美元的环球房地产平台。闭于这笔交往,你能告诉咱们些什么?

  麦克莫罗:咱们花了15亿美元采办了未持有的KWE 76%的股份。现正在它被团结成一个资产欠债表。

  麦克莫罗:盐湖城是西海岸一个范畴越来越幼的市集。它有一个(不绝增进的)人丁,住房掌管本事和高质地的生存。爱达荷州的博伊西也是这样。这是一个唯有25万人丁的幼都市,但它被以为是美国繁荣最速的幼都市

  正在美国这里。正在我看来,美国有两个分表好的房地产市集:东海岸和西海岸。正在我看来,这两者之间的其他全面都阻挡易赢利,(况且)咱们恰巧走运地正在西海岸。这是一片面丁不绝增进的市集。其余,华盛顿州不征收州所得税,而犹他州的州所得税很低,唯有5%。

  肯尼迪·威尔逊(Kennedy Wilson)是进入西雅图等新兴市集的先行者,这些市集方今是振发愤展的科技中央,住房需求强劲。这些市集是若何蜕化的,它们将若何赓续演变?

  麦克莫罗:咱们的总共计谋是进入那些不受迎接的市集,或者咱们以为正在很长一段时候内增进潜力很大的市集。咱们1994年去了日本,2010年去了爱尔兰和英国。当时,这三个界限都爆发了银行业紧急。正在美国正在美国,咱们依然进入了洛杉矶大本营以表的市集,好比咱们去过的最大的都市西雅图。咱们约莫15年前开规则在那里,那时它还没有被以为是一个增进型市集。

  把咱们带到西雅图、盐湖城和旧金山的,是创作育业机遇,也是一个优良的哺育编造,造就出了圆活的年青人,特别是科技公司思要雇用的人。咱们所处的总共国度都有一个配合的特性:分表庞大的哺育编造。咱们所处的群多半市集都受到土地供应的范围,特别是正在美国-加州、华盛顿和盐湖城的项目获取容许的门槛很高,盐湖城的门槛相对较低。(别的)必需有一个范畴伟大的银行编造,为咱们思要做的事件供给资金。

  麦克莫罗:危急老是存正在的,但只消你是咱们所进入的群多半市集的先行者,你就有很好的买入机遇。咱们这行有点从多心思。就像正在爱尔兰爆发的相通。正在2010年,咱们是那里独一的买家,于是咱们可能以很大的扣头采办。正在两到两年半的时候里,环球总共私家股本公司都正在闭切爱尔兰,于是价钱开端上涨。但咱们依然买了咱们思买的东西,咱们不妨是爱尔兰最大的贸易地产总共者。咱们刚把修的一栋大楼卖给了摩根大通欧洲总部,咱们还把爱尔兰的两栋大楼租给了一家日本公司。

  麦克莫罗:我思说的是,老牌红灯笼平特藏码图 掌控美元发行权的美,咱们更闭切于(目下的)市集增进。咱们的苛重市集是旧金山东湾;俄勒冈州波特兰。西雅图;盐湖城;洛杉矶;,爱达荷州博伊西。正在欧洲,咱们的苛重市集是都柏林和英国

  鉴于其正在欧洲的存正在,664444香案马会管家婆 肯尼迪•威尔逊(Kennedy Wilson)安排若何应对英国退欧的影响?

  麦克莫罗:正在英国说句公道话,咱们并没有看到英国退欧对咱们总共物业的房钱或入住率有任何影响。虽然缠绕着它有良多甜言蜜语,但它正在英国并不是什么大事

  然而,爱尔兰正从英国退欧中获取房地产方面的壮大好处,并已成为企业迁居的首选之地,但我以为你也必需把它放正在必定的后台中酌量。英国有52.5万个金融办事岗亭正在我看来,不妨会有不到1万个办事机遇流向其他地方——唯有2%。英国退欧对英国的影响被扩充了。

  话虽这样,j·p·摩根将500人搬到咱们卖给他们的大楼里(除了都柏林的Capital Dock……尚有他们依然正在那里的500人),于是这对咱们正在爱尔兰的生意是有利的。

  这就像美国的税收法案相通,税收法案显着会以较低的税率使股东受益。关于房地产行业,我以为(税收法案的影响)将是相当(细微)的。结果,我以为没有人能预测英国退欧的结果。据我所知,不妨会有另一场投票。

  麦克莫罗:美国的任何持久房地产投资者平凡都持有(1031交往所)。这不是税收减免,而是税收延期。旧年,咱们做了几笔房地产交易——公寓造造——博得了少许可观的收益,咱们以递延征税的式样将这些收益换成了其余五笔资产,个中两笔正在西雅图,三笔正在波特兰。咱们正在这些交往中所做的全面,都是为了升高咱们所互换资产的质地,并革新房产的运用年限。咱们旧年正在西雅图买了一处房产,它现实上是全新的,然而咱们花正在那里的钱来自于一处修于20世纪60年代的房产。664444香案马会管家婆

  肯尼迪•威尔逊(Kennedy Wilson)的经济合用房脚印正正在扩充。你以为这个行业有什么机遇?

  麦克莫罗:正在住房方面,正在全寰宇限度内,掌管本事正成为一个分表要紧的题目。于是,咱们以为经济合用房和高级住房正在美国事一个极好的增进机遇

  但因为税收抵免,情状稍微纷乱少许。存正在遵命性题目,由于您必需确保没有胜过(某些)参数。你不行让55岁以下的人住进暮年公寓。正在租房方面有更多的范围,但咱们喜好如许一个毕竟:租房的人没那么多,由于这给了咱们更少的逐鹿。

  (经济合用房)生意的奇妙之处正在于——这一点也再现正在了税收法案中——你可能出售税收抵免,于是为业主修造这些房产的权力是相当少的。你出售这些税收抵免,这些抵免供给了修造房产的权力,但它们是一流的房产。咱们有一栋时值房,近邻即是一栋经济合用房。它们都是全新的。即使你看着它们,你就辞别不出来了。

  几个月前,我走进了西雅图的一家公寓。它刚才租给了一对年青鸳侣。妻子上的是华盛顿大学法学院,664444香案马会管家婆 丈夫正在波音公司办事。这些人寻常都是较量年青的人,他们从收入的角度来看有资历获取较低的房钱。

  咱们正正在设置3000套经济合用房,跟着时候的推移,这一生意将抵达15000或20000套。咱们有27,000套住房正正在设置中,个中囊括时值房、高级房和经济合用房。咱们的目的是正在他日三到五年内抵达40,000套。

  麦克莫罗:正在咱们所处的总共市荟萃,当你看到咱们所具有的和容许具有的东西时,你会察觉咱们喜好公寓生意。你有一群千禧一代,他们正在良多情状下都不思具有我方的屋子,于是“你们都该当具有我方的屋子”这句神圣的话不再无误了。于是,群多半国度和都市的住房具有率现实上鄙人降,但人丁也正在增进,没有措施足够速地修造住房。

  咱们特别喜好正在欧洲的办公生意,由于你可能获取较长的租期。正在美国这里。正在美国,寻常的租约是5到10年,但正在欧洲,你的租约不妨是10到25年。咱们刚才强在爱尔兰做了一笔大的办公室交往(正在都柏林修造了129,300平方英尺的Baggot广场办公大楼),并与爱尔兰银行签了25年的租约。

  这即是咱们的两个苛重资产种别:多户家庭和办公室。咱们最终抉择了少许高端旅舍,由于咱们采办的大局部东西平凡都是从金融机构采办的。正在过去的8年里,按采办价筹划,咱们采办了代价近210亿美元的房地产或与房地产联系的债务,个中75%是正在场表从金融机构采办的。